Vender imóvel de pessoa falecida: caminhos legais e cuidados do corretor

Vender imóvel de pessoa falecida é situação corriqueira no mercado imobiliário: o imóvel está anunciado, há interessado, o preço foi ajustado, e então se descobre que o proprietário faleceu e o inventário não terminou, ou sequer foi aberto. A partir daí, três perguntas surgem ao mesmo tempo: é possível vender, quem assina e quem paga a comissão.

As três têm resposta, mas exigem organização prévia. Este artigo trata dos caminhos legais da venda e, ao final, dos cuidados específicos de quem intermedeia o negócio.

O que muda quando o proprietário morre

Com o falecimento, a propriedade transmite-se imediatamente aos herdeiros, por força do princípio da saisine. O patrimônio, porém, permanece como universalidade, o espólio, até que a partilha defina a quem cabe cada bem.

Daí decorrem duas consequências práticas:

• O imóvel não está livre para negociação direta. Ainda que todos os herdeiros concordem, a venda depende de forma adequada;

• Nenhum herdeiro é dono daquele imóvel específico antes da partilha. É titular de fração ideal sobre o conjunto da herança, o que é juridicamente distinto.

Ignorar essa distinção é a origem de boa parte dos negócios desfeitos e das comissões não pagas.

Vender imóvel de pessoa falecida: os três caminhos possíveis

1. Alvará judicial de venda no curso do inventário judicial. Em inventário judicial, a alienação de bens do espólio depende de autorização do juiz, ouvidos os interessados. O inventariante requer a venda, apresenta justificativa, como necessidade de quitar dívidas, custear o próprio inventário ou evitar deterioração do bem, os herdeiros são ouvidos e, deferido o pedido, expede-se alvará. É o caminho mais seguro juridicamente e o mais lento. O comprador deve ter ciência de que o prazo não é controlável pelo vendedor.

2. Cessão de direitos hereditários. O herdeiro pode ceder seu quinhão ou o direito à sucessão aberta, o que, por determinação legal, exige escritura pública. É alternativa útil, mas exige esclarecimento honesto ao comprador: ele não está adquirindo o imóvel, e sim a posição jurídica do herdeiro na herança, com os riscos correspondentes, como dívidas do espólio, outros herdeiros desconhecidos e discussões sobre a partilha. Por isso, negócios estruturados dessa forma costumam ser praticados com deságio. Há ainda o direito de preferência dos coerdeiros em determinadas situações, o que deve ser observado sob pena de questionamento posterior.

3. Concluir o inventário e vender depois. Quando todos os herdeiros são maiores, capazes e concordes, e não há testamento, o inventário pode ser feito por escritura pública, em cartório de notas, com prazo substancialmente menor que o judicial. Em muitos casos, especialmente quando o imóvel é o principal bem e a família está de acordo, concluir o inventário extrajudicial e só então vender é mais rápido do que obter alvará em processo judicial. É a recomendação mais frequente na prática, e costuma surpreender quem presume que o inventário é sempre demorado.

O que verificar antes de anunciar

Antes de colocar o imóvel no mercado, cinco documentos resolvem a maior parte das dúvidas:

1. Certidão atualizada da matrícula, que revela titularidade, ônus, penhoras e indisponibilidades;

2. Certidão de óbito do proprietário;

3. Comprovação da existência e do estágio do inventário, judicial ou extrajudicial;

4. Identificação completa dos herdeiros, inclusive de eventuais herdeiros de herdeiros já falecidos;

5. Certidão de testamento, cuja ausência ou existência altera o rito aplicável.

Esse levantamento leva poucos dias e evita meses de frustração.

Impostos envolvidos

A operação envolve, em regra, dois tributos distintos, frequentemente confundidos:

• ITCMD, de competência estadual, incidente sobre a transmissão decorrente da morte, devido no âmbito do inventário;

• ITBI, de competência municipal, incidente sobre a transmissão onerosa ao comprador.

Há ainda a possibilidade de apuração de ganho de capital, conforme a forma de atualização do valor dos bens. O planejamento tributário dessa operação deve preceder a assinatura de qualquer instrumento, e não sucedê-la.

Para o corretor: como proteger a comissão

Esta seção interessa diretamente a quem intermedeia. A corretagem em imóvel de espólio concentra um risco específico: o negócio é articulado com uma pessoa, normalmente o inventariante ou o herdeiro mais atuante, e, no momento do pagamento, descobre-se que quem deve é o espólio, representado por quem pode não ter poderes para obrigar os demais.

Recomendações concretas:

1. Identifique corretamente quem contrata. A autorização de venda deve ser firmada pelo espólio, representado pelo inventariante, com indicação do processo, ou por todos os herdeiros. Autorização assinada por um herdeiro isolado não vincula os demais.

2. Exija a autorização por escrito. A legislação assegura ao corretor a remuneração quando obtido o resultado útil da mediação, inclusive em hipóteses de arrependimento das partes. Mas provar o vínculo contratual é bem mais simples com instrumento escrito, com percentual, prazo, exclusividade e abrangência expressos.

3. Documente a aproximação útil. Registre apresentações, visitas, propostas e tratativas. Em litígio, o que decide é a demonstração de que a aproximação entre as partes decorreu da sua atuação.

4. Antecipe a forma de pagamento. Negocie que a comissão seja quitada na assinatura da escritura, com previsão expressa no instrumento de venda e, idealmente, com anuência dos herdeiros.

5. Avalie o risco de cobrança contra espólio. Quando os herdeiros são desconhecidos, residem em local incerto ou o espólio não tem liquidez, a cobrança judicial pode ser demorada e envolver citação por edital, nomeação de curador especial e contestação por negativa geral. É cenário real, não hipótese remota, razão pela qual a formalização prévia vale mais do que qualquer tese posterior.

Riscos recorrentes que desfazem negócios

• Herdeiro desconhecido que aparece depois, inclusive por reconhecimento de filiação;

• Testamento localizado após o início das tratativas, alterando o rito;

• Dívidas do espólio que comprometem o produto da venda;

• Penhora ou indisponibilidade registrada na matrícula;

• Divergência entre herdeiros quanto ao preço, que inviabiliza o consenso exigido na via extrajudicial;

• Imóvel ocupado por um dos herdeiros, com recusa de desocupação.

Nenhum desses riscos é incomum. Todos são identificáveis no levantamento documental inicial.

Perguntas frequentes

Posso assinar contrato de compra e venda antes de abrir o inventário?

É possível firmar instrumentos preliminares, mas eles devem refletir com clareza a situação jurídica real e condicionar a transmissão à regularização. Contratos redigidos como se o vendedor fosse proprietário pleno geram litígio.

Quanto tempo leva um inventário extrajudicial?

Depende da documentação e do consenso entre os herdeiros. Havendo acordo e documentos em ordem, costuma ser substancialmente mais rápido que a via judicial. Não é possível afirmar prazo sem conhecer o caso.

Todos os herdeiros precisam concordar?

Para a via extrajudicial, sim. Para a venda mediante alvará judicial, os interessados são ouvidos e a decisão é do juízo.

O comprador corre risco ao adquirir direitos hereditários?

Corre riscos específicos, que devem ser mapeados e, quando possível, mitigados contratualmente. É operação legítima, mas não equivale à compra de imóvel com título registrado.

O corretor pode cobrar comissão do espólio?

Pode, demonstrando a contratação e o resultado útil da mediação. A dificuldade prática está na prova e na solvência do espólio, não no direito em si.

Organize a documentação antes de anunciar

A diferença entre um negócio que se concretiza e um negócio que se arrasta por dois anos está, quase sempre, no levantamento feito antes do anúncio. Matrícula, certidão de óbito, situação do inventário e identificação dos herdeiros definem o caminho e o prazo realista a ser informado ao comprador.

Vai vender ou intermediar um imóvel de espólio? Vamos analisar a documentação antes do anúncio.

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Guilherme Henrique Cunha Herrero — OAB/MS 15.514. Conteúdo de caráter exclusivamente informativo, que não substitui a análise individualizada do caso concreto.