Como funciona a ação de despejo: prazos, liminar e retomada do imóvel

Como funciona a ação de despejo é a pergunta de todo proprietário que já esgotou a conversa com o inquilino e precisa do imóvel de volta. A dúvida costuma vir acompanhada de uma crença equivocada, alimentada por histórias de terceira mão: a de que despejar alguém no Brasil leva anos. Em boa parte dos casos não leva, e a diferença está em como a ação é estruturada desde a petição inicial.

Este artigo explica as hipóteses que autorizam a retomada, quando é possível obter a desocupação por liminar, qual o prazo para o inquilino sair e o que realmente determina a duração do processo.

Como funciona a ação de despejo: as hipóteses de retomada

A Lei do Inquilinato organiza a retomada em três grandes situações, e identificar corretamente em qual delas o caso se enquadra é o que define o rito e a chance de liminar.

Falta de pagamento. É a hipótese mais comum. O inadimplemento de aluguéis e encargos autoriza o despejo, e a ação pode ser cumulada com a cobrança dos valores devidos, o que evita dois processos separados.

Término do prazo contratual. Encerrado o prazo do contrato escrito de trinta meses ou mais, o locador pode denunciar a locação sem precisar declinar motivo, a chamada denúncia vazia, desde que observe o prazo legal para a notificação. Em contratos de prazo inferior ou já prorrogados por tempo indeterminado, as regras mudam e precisam ser verificadas.

Descumprimento contratual ou necessidade do locador. Uso diverso do pactuado, sublocação não autorizada, obras não consentidas, falta de reparação de danos, além das hipóteses legais de retomada para uso próprio, de ascendente ou descendente, e para reforma substancial.

Cada fundamento tem requisitos próprios de notificação prévia, prazo e prova. Invocar o fundamento errado é causa frequente de improcedência, e o retrabalho significa recomeçar do zero.

A liminar de desocupação

Este é o ponto que mais surpreende quem acredita que despejo é sempre demorado. A lei prevê hipóteses específicas em que o juiz pode determinar a desocupação liminarmente, com prazo curto para a saída, mediante prestação de caução pelo locador no valor fixado em lei.

Entre essas hipóteses estão, por exemplo, a locação encerrada por denúncia sem a desocupação no prazo, a falta de pagamento quando a locação foi celebrada sem qualquer das garantias admitidas, o término do prazo da locação não residencial e o descumprimento de acordo celebrado.

Dois esclarecimentos práticos:

• A caução é exigência legal, e o locador precisa estar preparado para prestá-la, o que deve constar do planejamento financeiro da ação;

• O enquadramento na hipótese correta é decisivo. Pedido de liminar fundado em hipótese que não se aplica ao caso é indeferido, e o processo segue pelo rito ordinário.

Quando a liminar é deferida e corretamente instruída, a desocupação ocorre em prazo bem menor do que a percepção comum sugere.

A purgação da mora: o direito do inquilino de evitar o despejo

No despejo por falta de pagamento, a lei assegura ao locatário a possibilidade de pagar o débito no curso do processo e, com isso, evitar a retomada. O pagamento abrange aluguéis, encargos, multas, juros, custas e honorários.

Dois limites importam ao locador:

• A purgação tem prazo para ser requerida, contado da citação;

• Não é um direito ilimitado no tempo. A lei restringe a possibilidade quando o locatário já se valeu dela em período recente, hipótese que precisa ser verificada e demonstrada na inicial, quando for o caso.

Para o proprietário, isso significa que a cobrança bem calculada e documentada desde o início é o que torna a purgação efetivamente integral, e evita que o inquilino permaneça após pagamento parcial.

O prazo para desocupar e o cumprimento do mandado

Julgada procedente a ação, ou deferida a liminar, é fixado prazo para a saída voluntária, que varia conforme o fundamento da retomada. Não cumprido, expede-se mandado de despejo.

O que efetivamente determina o tempo total, na prática, raramente é a sentença. São dois outros fatores:

• A citação do réu. Inquilino em local incerto obriga a pesquisas em sistemas conveniados e, em último caso, à citação por edital, com nomeação de curador especial;

• O cumprimento do mandado. Resistência, necessidade de reforço policial e sucessivas diligências do oficial de justiça consomem tempo mesmo com ordem favorável.

Por isso, dados atualizados do locatário e dos fiadores, mantidos durante toda a locação, valem mais do que qualquer tese processual.

O fiador precisa ser citado

Erro recorrente e com efeito severo. Quando o locador pretende cobrar os valores também do fiador, este precisa integrar a relação processual desde a inicial. Ação dirigida apenas ao locatário resulta em título que não alcança o garantidor, obrigando a nova demanda.

Pela mesma razão, a qualificação completa do fiador no contrato, com documento, endereço e, havendo garantia real, a matrícula do imóvel oferecido, deixa de ser formalidade e passa a ser condição de efetividade da cobrança.

Quando o caminho não é o despejo

Nem toda situação exige ação de despejo:

• Imóvel já desocupado, com entrega informal das chaves: o caso é de cobrança, não de retomada;

• Ocupante sem contrato de locação, que invadiu ou permanece sem título: a via é possessória, e não locatícia;

• Comprador de imóvel ocupado pelo antigo proprietário: a via adequada é a imissão na posse;

• Débito já consolidado, com imóvel devolvido: a execução do contrato de locação, que é título executivo extrajudicial, dispensa a fase de conhecimento e vai direto à satisfação do crédito.

Identificar isso antes de distribuir evita meses perdidos em processo inadequado.

O que reunir antes de ajuizar

1. Contrato de locação e todos os aditamentos, inclusive os assinados apenas pelas partes;

2. Planilha de débito discriminada, com aluguéis, encargos, índice de reajuste correto e multas;

3. Comprovação das notificações eventualmente enviadas, com protocolo ou aviso de recebimento;

4. Documentos e endereço atualizados do locatário e dos fiadores;

5. Matrícula atualizada do imóvel, comprovando a titularidade;

6. Registro da situação do imóvel, com fotografias, quando houver discussão sobre danos.

Perguntas frequentes

Posso trocar a fechadura ou cortar a água?

Não. Essas condutas configuram exercício arbitrário das próprias razões, expõem o locador a responsabilização e prejudicam a própria ação. A retomada se faz por via judicial.

Quanto tempo leva um despejo?

Não é possível afirmar prazo com segurança, porque depende do juízo, da citação e do cumprimento do mandado. Quando cabe liminar e a inicial está bem instruída, a desocupação costuma ser consideravelmente mais rápida do que a percepção comum.

Posso cobrar os aluguéis na mesma ação?

Sim, a cumulação do despejo com a cobrança é admitida e evita a propositura de duas demandas.

O inquilino pagou depois de citado. Perdi a ação?

No despejo por falta de pagamento, a purgação da mora no prazo legal afasta a retomada. A possibilidade, porém, tem limites temporais que devem ser verificados.

Preciso notificar antes de entrar com a ação?

Depende do fundamento. A denúncia por término de prazo e algumas hipóteses de retomada exigem notificação prévia, com prazo próprio. A falta de pagamento, em regra, não.

A estrutura da inicial define o prazo da retomada

A diferença entre um despejo rápido e um processo arrastado está quase sempre no enquadramento do fundamento, no pedido de liminar correto e na qualidade da planilha de débito. Tudo isso se decide antes de distribuir.

Precisa retomar seu imóvel? Vamos analisar o contrato e estruturar a ação pelo caminho mais rápido.

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Guilherme Henrique Cunha Herrero — OAB/MS 15.514. Conteúdo de caráter exclusivamente informativo, que não substitui a análise individualizada do caso concreto.