Imóvel penhorado por dívida do antigo dono: fraude à execução e defesa

Imóvel penhorado por dívida do antigo dono é a notícia que chega por um oficial de justiça, por uma intimação ou pela certidão pedida para outra finalidade. O comprador pagou integralmente, mora no imóvel, muitas vezes há anos, e descobre que o bem foi constrito em processo movido contra quem lhe vendeu. A reação natural é de incredulidade: paguei, logo é meu.

A resposta jurídica é mais sutil, e entendê-la é o que define a chance de defesa. Este artigo explica por que isso acontece, o que a lei exige para que a alienação seja considerada ineficaz perante o credor, qual o instrumento de defesa e, sobretudo, o que separa o comprador que consegue preservar o bem daquele que o perde.

Imóvel penhorado por dívida do antigo dono: por que isso é possível

No sistema brasileiro, a propriedade imobiliária se adquire pelo registro. Enquanto a aquisição não ingressa na matrícula, o imóvel continua, perante terceiros, pertencendo a quem consta do registro — e tudo o que acontece com essa pessoa repercute sobre o bem.

Há, porém, um segundo fator, que atinge até quem registrou. Mesmo com a transmissão registrada, a alienação pode ser declarada ineficaz perante determinado credor quando configurada a chamada fraude à execução. Nesse caso, o negócio permanece válido entre vendedor e comprador, mas não produz efeitos contra aquele credor específico, que pode alcançar o imóvel como se ainda pertencesse ao devedor.

A distinção é essencial: não se trata de anular a compra. Trata-se de declarar que ela não pode ser oposta a quem já era credor na época.

O que caracteriza a fraude à execução

O Código de Processo Civil descreve as hipóteses, e todas giram em torno de uma ideia comum: a alienação de bem por quem já respondia a demanda capaz de reduzi-lo à insolvência, em prejuízo do credor.

Entre as situações previstas estão a alienação de bem sobre o qual já pendia constrição averbada, a alienação quando havia averbação da existência da ação na matrícula e a alienação por devedor que, à época, já era demandado em processo capaz de levá-lo à insolvência.

Dois elementos costumam ser decisivos na prática:

• A existência de processo em curso contra o vendedor na data da alienação, com citação já ocorrida;

• A redução do vendedor à insolvência em razão da venda, ou seja, a ausência de outros bens suficientes para responder pela dívida.

Vendedor que possuía patrimônio remanescente suficiente não frauda a execução ao vender um imóvel. Esse é um ponto frequentemente ignorado e que merece investigação na defesa.

A boa-fé do comprador e o que realmente a demonstra

Aqui está o núcleo da disputa. O entendimento consolidado nos tribunais superiores caminha no sentido de que, não havendo averbação da penhora ou da existência da ação na matrícula do imóvel, cabe ao credor demonstrar que o comprador tinha ciência da demanda — isto é, que agiu de má-fé.

O comprador, por sua vez, demonstra diligência exibindo as certidões que obteve antes do negócio. E é exatamente aqui que a maioria dos casos se decide, não por tese, mas por documento.

Certidões que fazem diferença e que precisam ter data anterior ao contrato:

• Certidões dos distribuidores cíveis das comarcas de domicílio do vendedor e da situação do imóvel;

• Certidões de executivos fiscais, federais, estaduais e municipais;

• Certidão da Justiça do Trabalho, inclusive de ações em curso;

• Certidão de protesto;

• Certidão atualizada da matrícula, obtida diretamente no registro de imóveis;

• Certidões pessoais do cônjuge do vendedor, quando for o caso.

Guardar esse conjunto, com data, é o que materializa a boa-fé anos depois. Alegar boa-fé sem documentação é alegar sem provar.

O instrumento de defesa: embargos de terceiro

Quem não é parte no processo e sofre constrição sobre bem que lhe pertence defende-se por embargos de terceiro, ação própria dirigida ao juízo que determinou a penhora.

Pontos práticos relevantes:

• Há prazo para o ajuizamento, contado conforme a fase do processo e os atos de apreensão, e a perda do prazo compromete seriamente a defesa;

• A petição deve vir instruída desde logo com o título de aquisição, a matrícula, o comprovante de pagamento do preço e, principalmente, as certidões obtidas à época;

• É possível pleitear a suspensão das medidas constritivas sobre o bem enquanto se discute a titularidade;

• A posse exercida pelo comprador é elemento relevante de convicção, e deve ser demonstrada com contas de consumo, lançamentos de IPTU e prova testemunhal.

Quando a defesa não é dos embargos, mas da própria validade do negócio, outras vias podem ser cabíveis. A escolha depende do que foi atingido e em que fase.

O cenário mais difícil: compra por contrato particular não registrado

Quando o comprador sequer registrou a aquisição, a situação é mais delicada, porque o imóvel permanece, no plano registral, em nome do devedor. Ainda assim, a defesa não é inviável: a posse exercida de boa-fé, documentada e anterior à constrição, é elemento que os tribunais consideram.

A lição prática, contudo, é anterior ao litígio: o intervalo entre a assinatura e o registro é precisamente a janela de risco. Não há razão para mantê-lo aberto por anos, e o custo do registro é parcela prevista em qualquer operação bem orçada.

Penhora não é a única constrição a observar

A matrícula pode registrar outras restrições com efeito igualmente severo, e todas precisam ser lidas antes da compra:

• Indisponibilidade de bens determinada por juízo ou por autoridade administrativa;

• Arresto e sequestro, medidas de natureza cautelar;

• Averbação premonitória da existência de ação, que afasta a discussão sobre o desconhecimento do comprador;

• Hipoteca e alienação fiduciária, que vinculam o bem a dívida específica.

A presença de qualquer uma delas na matrícula muda inteiramente a análise de risco da aquisição, e é por isso que a certidão atualizada deve ser obtida pelo próprio comprador, e não aceita em cópia fornecida pelo vendedor.

O que fazer ao descobrir a penhora

1. Obtenha a certidão atualizada da matrícula e identifique o processo que originou a constrição;

2. Consulte os autos para verificar a data da citação do vendedor e a natureza da dívida;

3. Reúna toda a documentação da compra, inclusive comprovantes de pagamento e as certidões da época;

4. Verifique se havia averbação na matrícula no momento da aquisição, pois isso define sobre quem recai o ônus da prova;

5. Levante o patrimônio do vendedor à época, para examinar se a venda realmente o levou à insolvência;

6. Observe o prazo para a medida de defesa cabível, que é curto e decadencial em algumas hipóteses.

Perguntas frequentes

Comprei e registrei o imóvel. Ainda assim posso perdê-lo?

O registro reduz muito o risco, mas não o elimina quando a alienação ocorreu depois de o vendedor já ser demandado em processo capaz de levá-lo à insolvência. A existência de averbação na matrícula à época é fator decisivo.

Não pedi certidões na compra. Perdi a defesa?

Não necessariamente, mas a demonstração de diligência fica mais difícil. Outros elementos, como a posse prolongada e a comprovação do pagamento do preço, continuam relevantes.

A dívida é trabalhista. Muda alguma coisa?

A natureza do crédito influencia a análise, inclusive quanto à presunção de insolvência e ao rigor na apreciação. A estrutura da defesa, porém, segue a mesma lógica.

Posso cobrar do vendedor o prejuízo?

Sim, há pretensão própria contra quem alienou bem nessas condições, inclusive por evicção, conforme o caso. A efetividade depende do patrimônio dele, que normalmente é o problema de origem.

O imóvel é o único que tenho. Isso protege?

A impenhorabilidade do bem de família é tese relevante e pode ser suscitada, com requisitos próprios e exceções previstas em lei. É análise que deve ser feita em conjunto com a discussão sobre a fraude.

Prazo curto, documentação antiga

A defesa desse tipo de constrição depende de dois fatores que se deterioram rápido: o prazo processual e a documentação da época da compra. Quanto antes os autos forem examinados, maior a chance de preservar o bem.

Seu imóvel foi penhorado por dívida de quem vendeu? Vamos examinar os autos e a documentação da compra.

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Guilherme Henrique Cunha Herrero — OAB/MS 15.514. Conteúdo de caráter exclusivamente informativo, que não substitui a análise individualizada do caso concreto.