Responsabilidade do fiador de aluguel: até onde ela vai

A responsabilidade do fiador de aluguel quase sempre é assumida por confiança pessoal e sob a impressão de que o risco é limitado. A percepção comum é a de que, se houver atraso, a locação simplesmente termina e o prejuízo é pequeno.

A realidade costuma ser diferente. O inquilino deixa de pagar, permanece no imóvel por meses, o contrato continua produzindo efeitos e, quando o fiador é finalmente citado em uma ação, descobre que o débito dobrou ou triplicou em relação ao que existia quando o problema começou.

Este artigo explica, com precisão técnica, até onde vai a responsabilidade do fiador, como ela pode ser limitada e quais defesas existem quando a cobrança se mostra excessiva.

Responsabilidade do fiador de aluguel: até quando ela dura

Este é o ponto que gera mais surpresa. A Lei do Inquilinato estabelece que, salvo disposição contratual em contrário, as garantias da locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado.

Em linguagem direta: não é o fim do prazo do contrato que encerra a fiança, mas a entrega das chaves. Um contrato de trinta meses que se prorroga indefinidamente mantém o fiador vinculado enquanto o inquilino permanecer no imóvel, salvo cláusula expressa em sentido diverso ou exoneração formal.

É justamente por isso que fianças assumidas há cinco ou seis anos, para contratos que o fiador considerava encerrados, reaparecem em citações judiciais.

A exoneração da fiança

O fiador não está preso indefinidamente. A legislação prevê a possibilidade de exoneração, especialmente quando a locação se prorroga por prazo indeterminado e a fiança havia sido ajustada por prazo certo.

Dois pontos essenciais:

A exoneração não é automática nem retroativa. Depende de notificação formal ao locador e produz efeitos para o futuro, permanecendo o fiador responsável por período determinado após a notificação, conforme a disciplina legal aplicável. Dívidas anteriores continuam sendo suas.

Notificar por mensagem informal não basta. A notificação deve ser inequívoca e comprovável, idealmente por via extrajudicial com registro. Avisos verbais ao corretor ou à imobiliária não produzem o efeito jurídico pretendido.

Existe divergência técnica relevante sobre o prazo de responsabilidade remanescente, em razão da convivência entre a regra geral do Código Civil e a regra específica da Lei do Inquilinato. A orientação prudente é formalizar a notificação com acompanhamento técnico, para que o termo inicial e o alcance fiquem documentados.

Conclusão prática: se o inquilino está em dificuldade e o contrato já se prorrogou, a exoneração deve ser providenciada imediatamente, não depois da ação.

Fiador não responde por aditamento que não assinou

Trata-se de orientação consolidada na jurisprudência: o fiador não responde pelas obrigações decorrentes de aditamento contratual ao qual não tenha anuído.

Isso tem aplicação concreta e frequentemente ignorada. Prorrogações formalizadas por termo aditivo, aumentos de aluguel ajustados entre locador e inquilino, mudança de índice de reajuste ou alteração de cláusulas penais, celebrados sem a assinatura do fiador, podem não vinculá-lo.

Daí a importância de examinar não apenas o contrato original, mas toda a documentação posterior. É um exame que frequentemente reduz o valor efetivamente exigível.

O bem de família do fiador pode ser penhorado?

Esta é a pergunta mais angustiante, e a resposta precisa ser dada sem eufemismos.

A legislação sobre impenhorabilidade do bem de família prevê exceção expressa para o imóvel do fiador em contrato de locação. Os tribunais superiores examinaram a matéria em diversas oportunidades e a exceção tem sido reconhecida.

Significa dizer: sim, o único imóvel residencial do fiador pode, em regra, ser penhorado para satisfazer dívida decorrente de fiança locatícia. É precisamente por isso que a decisão de ser fiador não deveria jamais ser tomada como favor automático a quem se estima.

A existência de teses defensivas específicas em determinadas situações não altera a regra geral, e qualquer orientação em sentido contrário seria irresponsável.

Fui citado em uma ação. O que pode ser discutido?

Ser fiador não significa dever exatamente o que está sendo cobrado. Entre os pontos que merecem exame técnico em praticamente todo processo desse tipo:

1. Conferência integral da planilha. Erros de soma, cobrança de meses em duplicidade, inclusão de encargos não previstos e aplicação de correção sobre base já corrigida são achados recorrentes.

2. Índice de reajuste. É comum que a atualização seja feita por índice diverso do pactuado. A diferença, acumulada por meses ou anos, torna-se expressiva.

3. Multa contratual. A multa deve observar o que o contrato estabelece e, quando compensatória por descumprimento, deve guardar proporcionalidade. Multas calculadas sobre base equivocada ou cumuladas indevidamente são passíveis de redução.

4. Agravamento evitável do prejuízo. Quando o locador ou a administradora adota conduta que contribui para o crescimento da dívida, por exemplo cessando a emissão de boletos, dificultando o pagamento ou retardando injustificadamente a retomada do imóvel, pode ser invocado o dever de mitigar o próprio prejuízo, reconhecido a partir do princípio da boa-fé objetiva. É argumento técnico que exige demonstração concreta, mas que, quando bem documentado, tem peso real na definição do valor devido.

5. Purgação da mora. Na ação de despejo por falta de pagamento, a lei admite, com requisitos próprios, que o débito seja pago no curso do processo, evitando o despejo. É alternativa que deve ser avaliada em conjunto com a defesa de mérito.

6. Regularidade da constituição da relação processual. Em situações nas quais apenas o fiador é efetivamente citado, enquanto o locatário principal permanece sem citação válida, há questões processuais relevantes a suscitar.

Antes de assinar como fiador: o que verificar

Para quem ainda está em tempo de decidir:

• Exija prazo determinado para a fiança e cláusula expressa de limitação à vigência do contrato original, sem extensão automática às prorrogações;

• Verifique se há cláusula de extensão da garantia até a entrega das chaves e negocie sua exclusão;

• Condicione sua anuência a qualquer aditamento futuro;

• Avalie a capacidade financeira real do inquilino, não apenas a relação pessoal;

• Considere alternativas: seguro-fiança, caução ou título de capitalização transferem o risco para quem é remunerado para assumi-lo;

• Guarde cópia integral do contrato assinado e de todos os documentos.

Uma observação franca: a fiança locatícia é, provavelmente, a garantia pessoal mais arriscada que uma pessoa comum assume ao longo da vida, e quase sempre é assumida sem leitura técnica do contrato.

Perguntas frequentes

O contrato acabou há dois anos. Ainda posso ser cobrado?

Se a locação se prorrogou e o inquilino permaneceu no imóvel sem que você tenha se exonerado, é possível. O exame do contrato e de eventuais aditamentos é o primeiro passo.

O inquilino saiu do imóvel. Isso encerra minha responsabilidade?

Encerra a responsabilidade por aluguéis posteriores à efetiva devolução, mas não pelas dívidas acumuladas até ali, inclusive encargos e eventuais danos no imóvel.

Posso cobrar do inquilino o que eu pagar?

Sim. O fiador que paga tem direito de regresso contra o afiançado. A efetividade dessa cobrança depende do patrimônio dele.

Minha esposa também responde, mesmo sem ter assinado?

A fiança prestada sem a necessária anuência conjugal tem disciplina própria e pode comportar questionamento. É ponto que exige análise do caso.

Vale a pena fazer acordo?

Frequentemente sim, sobretudo quando o cálculo foi previamente conferido e reduzido. Acordar sobre valor não auditado é o erro mais comum nesse tipo de processo.

Não negocie sem conferir o cálculo

Em ações de cobrança locatícia, a diferença entre o valor cobrado e o valor efetivamente devido costuma ser relevante. Antes de qualquer acordo, o contrato, os aditamentos e a planilha precisam ser examinados item por item.

Foi acionado como fiador? Vamos conferir o contrato e o cálculo antes de qualquer decisão.

Falar com um especialista

Guilherme Henrique Cunha Herrero — OAB/MS 15.514. Conteúdo de caráter exclusivamente informativo, que não substitui a análise individualizada do caso concreto.