Comprar imóvel só com posse: o que a cessão de direitos possessórios garante

Comprar imóvel só com posse é prática disseminada e, em muitos bairros, é a única forma de aquisição acessível. O vendedor não tem escritura, não tem matrícula em seu nome e às vezes nem sabe quem é o proprietário registral, mas ocupa o bem há anos, construiu, mora e quer vender. O preço é visivelmente menor que o de mercado, e é isso que atrai o comprador.

A operação não é ilegal, e pode ser legítima. Mas ela transfere algo diferente do que a maioria dos compradores imagina, e o deságio existe exatamente por isso. Este artigo explica o que se adquire nessa compra, quais riscos são administráveis e quais não são, e como estruturar o negócio para reduzir a exposição.

Comprar imóvel só com posse: o que efetivamente se adquire

No sistema brasileiro, a propriedade imobiliária se adquire pelo registro. Quem não tem registro não é proprietário, ainda que ocupe o bem há décadas e tenha pago por ele.

O que se transfere em um negócio dessa natureza é a posse, com os direitos a ela inerentes: usar, fruir, defender-se de turbação e, eventualmente, somar o tempo de posse do antecessor para fins de usucapião futura. Não se transfere o domínio, porque o vendedor não o tem.

Essa distinção produz três consequências imediatas:

• O imóvel não pode ser financiado nem dado em garantia, porque não há matrícula em nome do vendedor para receber o gravame;

• A revenda enfrentará o mesmo obstáculo, com o mesmo deságio, salvo se a situação for regularizada;

• Na sucessão, o bem será transmitido como posse, e não como propriedade, o que complica o inventário.

Por que o preço é menor, e o que o deságio remunera

O desconto não é generosidade do vendedor: é o preço do risco e do tempo. Ele remunera a incerteza sobre a titularidade, o custo futuro da regularização e a possibilidade de que ela não seja viável.

A conta que o comprador precisa fazer, portanto, não é apenas o valor pedido. É o valor pedido somado ao custo estimado da regularização, comparado ao preço de um imóvel equivalente já regular. Quando essa soma se aproxima ou supera o preço de mercado, o negócio deixa de fazer sentido econômico.

Os cinco riscos que não se administram com contrato

Alguns problemas simplesmente não têm solução pela via da regularização, e identificá-los antes de pagar é o que separa uma compra arriscada de um prejuízo certo.

1. Área pública. Imóveis pertencentes à União, aos estados, aos municípios ou às respectivas autarquias não são passíveis de usucapião, qualquer que seja o tempo de ocupação. Isso alcança áreas institucionais e de uso comum destinadas ao município em loteamentos aprovados. Comprar posse sobre área pública é comprar algo que nunca se tornará propriedade por essa via.

2. Loteamento irregular ou clandestino. Parcelamento não aprovado ou não registrado cria obstáculo estrutural à individualização da unidade. A solução pode depender de regularização fundiária promovida com participação do poder público, cujo prazo não está sob controle do comprador.

3. Área de preservação ou de risco. Ocupações nessas faixas podem estar sujeitas a remoção, e a construção pode ser irregularizável.

4. Dupla cessão. Como não há registro, nada impede que o mesmo possuidor ceda a posse a duas pessoas diferentes. Diferentemente da dupla venda de imóvel registrado, aqui não existe a matrícula para arbitrar o conflito.

5. Posse precária na origem. Se quem ocupa é locatário, comodatário ou mero tolerado pelo proprietário, não há posse com ânimo de dono, e o tempo não corre para fins de usucapião. Comprar essa posição é comprar um impedimento.

O que verificar antes de pagar

1. Certidão da matrícula ou da transcrição, para identificar o titular registral e a situação do imóvel. Se não houver matrícula individualizada, verificar a área maior de onde o lote se originou;

2. Consulta ao cadastro municipal, para saber se a área é pública, se o loteamento é aprovado e se a construção está regularizada;

3. Cadeia de cessões anteriores, documentada do primeiro ocupante até o vendedor atual, com atenção a lacunas;

4. Natureza da posse do vendedor, verificando se houve locação, comodato ou permissão em algum elo da cadeia;

5. Certidões pessoais do vendedor e do titular registral, porque execuções contra o proprietário tabular podem alcançar o bem;

6. Tempo e prova da posse, com contas de consumo, carnês de IPTU e declarações, que serão a base de uma futura usucapião;

7. Confrontantes e medições, para identificar sobreposições e divergências de área;

8. Existência de litígio sobre a área, por consulta à distribuição judicial.

Como estruturar a cessão com mais segurança

Reconhecida a viabilidade, algumas providências reduzem substancialmente o risco:

• Lavrar escritura pública de cessão de direitos possessórios, em vez de contrato particular. Dá data certa, qualificação completa e fé pública;

• Registrar o instrumento no registro de títulos e documentos, o que não transfere propriedade, mas confere publicidade e data certa oponível;

• Obter a anuência dos cedentes anteriores, quando localizáveis, reconstituindo a cadeia por termo próprio;

• Prever cláusula expressa de responsabilidade por evicção e por vícios, com previsão de devolução de valores;

• Reter parte do preço vinculada à entrega de documentos ou ao início do procedimento de regularização;

• Fazer constar a declaração do cedente sobre o tempo, a origem e a natureza da posse, documento que terá valor probatório na futura regularização;

• Reunir desde já a prova da posse do antecessor, porque ela se perde com o tempo e será necessária.

O caminho da regularização depois da compra

Comprada a posse, o passo seguinte é transformá-la em propriedade. As vias usuais:

• Usucapião, judicial ou extrajudicial, conforme a modalidade aplicável e a existência de impugnação;

• Adjudicação compulsória, quando existe compromisso de compra e venda quitado em algum elo da cadeia;

• Regularização fundiária urbana, promovida pelo município ou por iniciativa dos interessados, nos casos de núcleos consolidados;

• Inventário dos titulares registrais falecidos, quando identificáveis e colaborativos.

A escolha não é preferência: é enquadramento técnico, e deve ser feita antes da compra, para que o comprador saiba o que está adquirindo e quanto custará concluir.

Perguntas frequentes

Contrato de gaveta tem algum valor?

Produz efeitos entre as partes e serve como prova da posse e da sua origem, mas não transfere propriedade perante terceiros. É documento útil, não é título de domínio.

Posso somar o tempo de posse de quem me vendeu?

A lei admite a soma de posses, desde que contínuas e com as mesmas características. Por isso a documentação da cadeia é tão importante.

Quanto tempo depois posso regularizar?

Depende da modalidade aplicável e dos requisitos que ela exige, especialmente quanto ao tempo de posse e à área do imóvel. A análise deve preceder a compra.

O vendedor pode se arrepender e tomar o imóvel de volta?

Celebrado o negócio e transferida a posse, há proteção possessória contra quem tente retomá-la. A qualidade da documentação é o que torna essa defesa simples ou difícil.

Vale a pena comprar assim?

Vale quando a área é particular, o loteamento é regularizável, a cadeia de posse é documentável e o custo da regularização, somado ao preço, ainda compensa frente ao mercado. Fora dessas condições, o desconto costuma ser aparente.

A análise precede o pagamento

A diferença entre uma compra de posse bem-sucedida e um prejuízo irreversível está em quatro verificações feitas antes do pagamento: quem é o titular registral, se a área é pública, se o loteamento é regularizável e qual a natureza da posse na origem.

Vai comprar um imóvel que só tem posse? Vamos verificar a viabilidade antes do pagamento.

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Guilherme Henrique Cunha Herrero — OAB/MS 15.514. Conteúdo de caráter exclusivamente informativo, que não substitui a análise individualizada do caso concreto.