Financiamento imobiliário quando o titular morre: o seguro quita o imóvel?

Financiamento imobiliário quando o titular morre é uma das situações em que a família mais perde dinheiro por desinformação. A prestação continua chegando, os herdeiros se organizam para pagá-la com recursos próprios e, meses depois, descobrem que o contrato previa a quitação do saldo devedor justamente naquela hipótese. O dinheiro já saiu, e a recuperação é bem mais trabalhosa do que teria sido o pedido feito a tempo.

Este artigo explica como funciona o seguro embutido no financiamento habitacional, o que muda quando a renda foi composta por duas pessoas, como solicitar a quitação, o que fazer diante de uma negativa e qual o reflexo de tudo isso no inventário.

Financiamento imobiliário quando o titular morre: o papel do seguro

Os financiamentos habitacionais celebrados no âmbito do sistema financeiro da habitação contam, em regra, com seguro obrigatório vinculado ao contrato. Esse seguro costuma ter duas coberturas distintas, e confundi-las atrapalha o pedido:

• Cobertura por morte e invalidez permanente, que prevê a quitação do saldo devedor na hipótese de falecimento do titular do financiamento;

• Cobertura de danos físicos ao imóvel, que responde por sinistros na edificação, como incêndio e desmoronamento, e nada tem a ver com o falecimento.

É a primeira que interessa aqui. Acionada e deferida, ela extingue o saldo devedor perante a instituição financeira, e o imóvel passa a integrar o patrimônio livre do ônus do financiamento.

Vale um esclarecimento importante: o seguro não é liberalidade do banco nem benefício que depende de negociação. É cobertura contratada, cujo prêmio foi pago mês a mês dentro da própria prestação. Pedir a quitação é exercer um direito contratual, não solicitar um favor.

Renda composta: a quitação pode ser proporcional

Este é o ponto que mais gera frustração e precisa ser dito com clareza. Quando o financiamento foi obtido com composição de renda — por exemplo, marido e esposa somando rendimentos para alcançar a capacidade de pagamento exigida —, a quitação em caso de falecimento tende a ser proporcional à participação do falecido na renda que foi considerada na contratação.

Se o falecido respondia por sessenta por cento da renda composta, a cobertura tende a quitar sessenta por cento do saldo devedor, permanecendo o restante a cargo do sobrevivente, com recálculo das prestações.

Duas observações práticas decorrem disso:

• O percentual depende do que consta da proposta e da apólice, e não da percepção que a família tem sobre quem contribuía mais;

• A proporção pode ser objeto de discussão quando a documentação da contratação é imprecisa ou quando houve alteração de renda ao longo do contrato.

Por isso a leitura da apólice e da proposta de contratação precede qualquer estimativa.

Como solicitar a quitação

O procedimento é administrativo e começa pela instituição financeira ou diretamente pela seguradora indicada na apólice. Costumam ser exigidos:

1. Certidão de óbito;

2. Contrato de financiamento e apólice ou certificado do seguro;

3. Documentos pessoais do falecido e do solicitante;

4. Comprovação da relação do solicitante com o falecido, por certidão de casamento, de nascimento ou documentação do inventário;

5. Formulário de aviso de sinistro, fornecido pela seguradora;

6. Declaração médica ou documentação sobre a causa do falecimento, conforme exigência da apólice.

Dois cuidados que fazem diferença concreta. O primeiro é formalizar o aviso por escrito, com protocolo, e guardar o comprovante: pedidos feitos apenas por telefone desaparecem. O segundo é observar o prazo previsto na apólice e na legislação para a comunicação do sinistro, porque a demora injustificada é argumento recorrente de resistência.

Continuar pagando enquanto a seguradora analisa

Pergunta inevitável e de resposta prática: em geral, sim, convém manter o pagamento das prestações durante a análise.

A razão é simples e severa. A maior parte dos financiamentos imobiliários é garantida por alienação fiduciária, regime em que o inadimplemento permite ao credor promover a consolidação da propriedade e levar o imóvel a leilão por procedimento extrajudicial, sem processo judicial. Suspender o pagamento enquanto se discute o seguro cria um risco desproporcional ao valor em disputa.

Deferida a cobertura, as parcelas pagas no período costumam ser restituídas ou compensadas, conforme o caso. Essa recomposição deve ser expressamente requerida, pois não é automática.

Negativa da seguradora: o que examinar

Negativas acontecem, e nem todas se sustentam. As justificativas mais frequentes e o que cabe verificar em cada uma:

• Doença preexistente não declarada. É o fundamento mais invocado. A recusa exige demonstração de que havia conhecimento prévio da condição e omissão deliberada na contratação, e não basta a mera existência anterior do quadro. Também se examina se a seguradora exigiu avaliação na contratação;

• Carência não cumprida. Depende de previsão expressa na apólice e de sua validade;

• Exclusão contratual. As hipóteses de exclusão devem constar de forma clara e ostensiva no instrumento;

• Documentação incompleta. Hipótese mais simples, que se resolve com a complementação;

• Prescrição. A pretensão do beneficiário contra a seguradora está sujeita a prazo próprio, e a contagem comporta discussão relevante.

Diante de negativa, a providência inicial é obter por escrito a fundamentação e a cópia integral da apólice, inclusive das condições gerais. Sem esses documentos, qualquer avaliação é especulação.

O reflexo no inventário

A quitação pelo seguro altera a composição do acervo de forma significativa, e isso precisa ser considerado no procedimento:

• O imóvel entra na partilha livre do ônus do financiamento, o que aumenta o valor líquido do acervo;

• A base de cálculo do imposto de transmissão é afetada, já que o bem deixa de ter o saldo devedor a abater, ponto que deve ser verificado conforme a legislação estadual aplicável;

• A baixa da alienação fiduciária na matrícula precisa ser providenciada junto ao registro de imóveis, pois a quitação perante o banco não cancela sozinha o registro do ônus;

• Havendo quitação proporcional, a parte remanescente do financiamento acompanha o imóvel e deve ser tratada na partilha.

Esse último ponto costuma ser esquecido: quitação não é sinônimo de matrícula limpa. Sem a baixa do ônus, o imóvel continua aparecendo como gravado e não pode ser vendido com segurança.

Quando não há seguro

Nem todo contrato tem cobertura por falecimento. Consórcios, financiamentos diretos com construtora e contratos particulares seguem disciplina própria, e a existência de seguro depende do que foi efetivamente contratado.

Nessas hipóteses, o financiamento é dívida do espólio e segue o regime geral: pode ser assumido pelos herdeiros, renegociado com o credor ou ter o bem alienado para quitação, sempre com atenção ao risco de consolidação em caso de inadimplemento prolongado.

Perguntas frequentes

O seguro quita o imóvel inteiro sempre?

Não necessariamente. Havendo composição de renda, a quitação tende a ser proporcional à participação do falecido na renda considerada na contratação. O percentual depende da apólice e da proposta.

Preciso esperar o fim do inventário para pedir a quitação?

Não. O pedido administrativo pode ser formulado desde logo, com a certidão de óbito e a documentação do contrato. Antecipar esse passo evita meses de pagamento desnecessário.

Posso parar de pagar as prestações enquanto a seguradora analisa?

Não é recomendável. O inadimplemento em contrato com alienação fiduciária pode levar à consolidação da propriedade e ao leilão extrajudicial do imóvel.

A seguradora negou alegando doença anterior. Não há mais o que fazer?

Há. A recusa por omissão exige demonstração de conhecimento prévio e má-fé, e a análise depende da apólice, da documentação da contratação e das circunstâncias do caso.

Depois da quitação o imóvel fica automaticamente livre na matrícula?

Não. É necessário providenciar a baixa do gravame no registro de imóveis competente, com o termo de quitação fornecido pelo credor.

Verifique a apólice antes de pagar mais uma prestação

A diferença entre descobrir o seguro no primeiro mês e descobri-lo no vigésimo é medida em prestações pagas sem necessidade. A leitura do contrato e da apólice é rápida e deve preceder qualquer decisão sobre o financiamento.

Perdeu um familiar que tinha financiamento imobiliário? Vamos verificar a cobertura e requerer a quitação.

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Guilherme Henrique Cunha Herrero — OAB/MS 15.514. Conteúdo de caráter exclusivamente informativo, que não substitui a análise individualizada do caso concreto.