Dívida de condomínio acompanha o imóvel? O que o comprador herda

Dívida de condomínio acompanha o imóvel, e essa é uma das poucas afirmações do direito imobiliário que pode ser feita sem rodeios. O comprador que recebe as chaves recebe também o passivo condominial que pesa sobre a unidade, ainda que não tenha contraído um único centavo dele. O mesmo raciocínio, com disciplina própria, alcança o IPTU.

É a surpresa mais cara do pós-escritura, e também a mais evitável: basta verificar antes. Este artigo explica por que esses débitos aderem ao bem, o que muda em arrematação, quais despesas estão incluídas e como estruturar a compra para que o passivo não atravesse a operação.

Dívida de condomínio acompanha o imóvel: a obrigação propter rem

O Código Civil estabelece que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio. É a chamada obrigação propter rem, expressão que designa o vínculo decorrente da própria coisa: quem é titular do bem responde pela obrigação, independentemente de quem a originou.

A lógica é de proteção à coletividade condominial. O condomínio não teria como sustentar elevador, segurança, água e limpeza se o crédito pudesse ser frustrado pela simples troca de titularidade da unidade.

As consequências práticas são diretas:

• O condomínio pode cobrar do atual proprietário débitos vencidos antes da aquisição;

• A unidade responde pela dívida, e a execução pode recair sobre ela, inclusive quando se trata de imóvel residencial único, hipótese expressamente excepcionada da impenhorabilidade do bem de família;

• O comprador que paga tem direito de regresso contra o vendedor, cuja efetividade depende do patrimônio dele, ou seja, costuma ser frágil justamente quando mais se precisa.

O que entra na conta

Nem todo débito tem a mesma natureza, e a distinção importa quando há negociação:

• Despesas ordinárias, de manutenção corrente: água, energia das áreas comuns, salários, limpeza, administração;

• Despesas extraordinárias, como obras de benfeitoria, reformas estruturais e constituição de fundo de reserva;

• Multas e juros por atraso, aplicados conforme a convenção e a lei;

• Rateios aprovados em assembleia, inclusive os parcelados em prestações futuras;

• Fundo de reserva e fundo de obras, quando previstos.

Aqui mora um risco que escapa à certidão. Uma assembleia pode ter aprovado, antes da compra, obra de grande porte a ser rateada nos meses seguintes. A certidão de quitação virá limpa, porque nada está vencido, e o comprador receberá as cotas extras já deliberadas. Por isso, a leitura das últimas atas de assembleia é parte da análise, e não luxo.

O IPTU segue regra própria

O Código Tributário Nacional determina que os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade do imóvel sub-rogam-se na pessoa do adquirente, ressalvada a hipótese em que conste do título a prova de sua quitação.

Dois pontos práticos decorrem disso:

• A escritura deve consignar a quitação, instruída com a certidão negativa municipal. Essa é a razão técnica de uma exigência frequentemente tratada como burocracia;

• Na arrematação em hasta pública, a regra se inverte: o crédito tributário sub-roga-se no preço, e o arrematante recebe o bem sem o passivo tributário anterior. É diferença relevante entre comprar no mercado e arrematar em leilão judicial.

Taxas vinculadas ao imóvel, como a de coleta de resíduos, costumam seguir a mesma lógica, conforme a legislação municipal aplicável.

Imóvel arrematado em leilão: leia o edital

A distinção entre leilão judicial e leilão extrajudicial decorrente de alienação fiduciária é frequentemente ignorada, e produz desfechos distintos.

No leilão judicial há a sub-rogação do crédito tributário no preço. Quanto ao débito condominial, a solução depende do que dispõe o edital e das circunstâncias, e a jurisprudência examina a matéria com atenção ao que foi publicado.

No leilão extrajudicial, a disciplina é a da lei própria da alienação fiduciária, e o edital assume papel central na definição das responsabilidades.

A conclusão prática é a mesma nos dois casos: o edital é documento de leitura obrigatória antes do lance, e não depois da arrematação. É nele que está dito quem assume o quê.

Como estruturar a compra para não herdar o passivo

A proteção é contratual e documental, e se faz em quatro movimentos:

1. Exija a declaração de quitação condominial, firmada pelo síndico ou pela administradora, com data recente. O condomínio tem o dever de fornecê-la;

2. Peça as últimas atas de assembleia, para identificar rateios aprovados e obras em curso ou deliberadas;

3. Obtenha a certidão negativa municipal quanto ao IPTU e às taxas, e faça constar a quitação da escritura;

4. Preveja no contrato a retenção de parte do preço até a comprovação da quitação, ou condicione o pagamento final à apresentação das certidões. É a cláusula que resolve o problema na origem, porque transfere o incentivo para quem tem o dever de quitar.

Cláusula que apenas declara que o vendedor responde por débitos anteriores é insuficiente: ela cria direito de regresso, não impede a cobrança contra o comprador. O que protege de fato é a retenção.

Outras dívidas que aderem ao imóvel

Além de condomínio e IPTU, convém verificar:

• Contribuição de melhoria eventualmente lançada pelo município;

• Taxas de associação de moradores, cuja exigibilidade depende de adesão e tem tratamento jurisprudencial próprio, distinto do condomínio edilício;

• Débitos de concessionárias vinculados à unidade, conforme a regulamentação do serviço;

• Foro e laudêmio, em imóveis sob regime enfitêutico ou em terreno de marinha.

Cada um tem natureza distinta e nem todos acompanham o bem com a mesma intensidade. A verificação, porém, custa pouco e evita discussão posterior.

Já comprei e herdei a dívida: o que fazer agora

Descoberto o passivo depois da escritura, a reação instintiva é recusar o pagamento. Costuma ser o pior movimento, porque o condomínio tem título para cobrar e a unidade responde pela dívida, de modo que a recusa apenas acrescenta honorários e custas ao valor. A sequência que efetivamente resolve é outra:

1. Audite o débito antes de qualquer acordo. Cobranças condominiais acumulam erros com frequência: multa acima do limite legal, juros fora do previsto na convenção, cotas extras não aprovadas em assembleia regular e correção aplicada sobre base já corrigida. A conferência item a item costuma reduzir o valor de forma relevante.

2. Verifique a prescrição. A pretensão de cobrança das cotas condominiais está sujeita a prazo prescricional próprio, e parcelas mais antigas podem não ser mais exigíveis. É exame que raramente é feito de ofício pela administradora.

3. Negocie o parcelamento com o condomínio. A assembleia e a administradora costumam ter margem para parcelar, especialmente quando o novo proprietário se apresenta espontaneamente. Acordo formalizado evita a execução e os seus acréscimos.

4. Acione o vendedor desde logo. O direito de regresso existe e deve ser exercido sem demora, por notificação extrajudicial e, se necessário, por ação própria. Quanto mais tempo passa, menor a chance de localizar patrimônio dele.

5. Verifique se ainda há preço a pagar. Havendo parcelas pendentes do próprio negócio, a compensação com o passivo descoberto é a solução mais eficaz, e deve ser formalizada por aditamento.

Vale um registro sobre expectativa: ainda que o vendedor seja solvente e o regresso tenha êxito, o comprador terá adiantado o valor e enfrentado um processo que poderia não existir. É por isso que a verificação prévia, que custa três documentos, vale mais do que qualquer estratégia posterior.

Perguntas frequentes

Comprei e descobri dívida de condomínio antiga. Posso me recusar a pagar?

O condomínio pode cobrar do atual proprietário, porque a obrigação adere à unidade. O caminho é pagar e exercer o regresso contra o vendedor, ou negociar a compensação, se ainda houver preço a pagar.

O imóvel pode ser penhorado por dívida de condomínio mesmo sendo o único que tenho?

A legislação sobre impenhorabilidade do bem de família excepciona expressamente a cobrança de contribuições condominiais. A proteção, nessa hipótese, não se aplica.

A certidão veio negativa, mas há obra aprovada em assembleia. O que acontece?

As cotas extras deliberadas e ainda não vencidas não aparecem na certidão, e serão exigidas do novo proprietário. Por isso a leitura das atas integra a verificação.

Arrematei em leilão. Herdo o IPTU atrasado?

Na arrematação em hasta pública, o crédito tributário sub-roga-se no preço. Quanto ao condomínio, a resposta depende do edital e das circunstâncias, e exige leitura prévia.

O vendedor se comprometeu em contrato a pagar. Isso me protege?

Protege no plano do regresso, não perante o condomínio ou o município, que continuam podendo cobrar do titular atual. A retenção de parte do preço é mais eficaz que a simples cláusula de responsabilidade.

Verifique antes da escritura, não depois

Declaração de quitação, atas de assembleia e certidão municipal são três documentos simples que, obtidos antes da assinatura, eliminam quase todo esse risco. Depois da escritura, o mesmo assunto vira cobrança.

Vai comprar um imóvel? Vamos verificar o passivo que acompanha o bem antes da assinatura.

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Guilherme Henrique Cunha Herrero — OAB/MS 15.514. Conteúdo de caráter exclusivamente informativo, que não substitui a análise individualizada do caso concreto.