Posso alugar imóvel que está em inventário? O que o espólio pode e não pode fazer

Alugar imóvel que está em inventário é dúvida frequente de inventariantes e de quem pretende locar. Um imóvel fechado durante o processo é patrimônio que se deteriora e gera despesa: IPTU, condomínio, manutenção e segurança continuam correndo, e o inventário pode durar anos. É natural, portanto, que a família considere alugá-lo, e igualmente natural que o interessado pergunte se aquele contrato, assinado por um espólio, realmente o protege.

As duas preocupações são legítimas e têm resposta técnica. Este artigo trata dos limites de atuação do inventariante, da necessidade ou não de autorização judicial e das cláusulas que tornam esse contrato seguro para ambos os lados.

Quem é o locador: o espólio, não os herdeiros

Com a morte, o patrimônio passa a constituir uma universalidade, o espólio, até que a partilha defina a quem cabe cada bem. Enquanto isso não ocorre, o espólio é representado em juízo e fora dele pelo inventariante.

Isso tem consequências contratuais diretas:

• O locador é o espólio, devidamente qualificado, representado pelo inventariante, com indicação do processo de inventário e do juízo;

• Não se assina o contrato em nome do falecido, nem em nome de um herdeiro isoladamente, ainda que todos concordem que o imóvel lhe caberá ao final;

• Os aluguéis constituem receita do espólio e devem ser tratados como tal na prestação de contas, e não apropriados por um único herdeiro.

Contratos que ignoram essa estrutura geram, com frequência, litígios posteriores entre os próprios herdeiros e dificultam a cobrança em caso de inadimplemento.

Alugar imóvel que está em inventário exige autorização judicial?

Aqui é preciso rigor, porque a resposta não é tão simples quanto costuma ser apresentada.

O Código de Processo Civil distingue os atos de administração ordinária, que o inventariante pratica no exercício regular de suas funções, dos atos que dependem de autorização judicial, ouvidos os interessados. Entre os que dependem de autorização, a lei menciona expressamente a alienação de bens, a transação e o pagamento de dívidas do espólio.

A locação não figura expressamente nesse rol. Daí decorre o entendimento de que a locação pode ser compreendida como ato de administração do patrimônio, inserido na atribuição do inventariante de zelar pelos bens e deles extrair os frutos.

Essa leitura, contudo, encontra limites na prática:

• Locações de prazo longo, especialmente não residenciais, com cláusulas de renovação, direito de preferência, autorização para obras relevantes ou indenização por benfeitorias, aproximam-se de atos de disposição e extrapolam a administração corriqueira;

• Contratos com cláusula de vigência averbada na matrícula vinculam eventual adquirente e, portanto, repercutem sobre o próprio bem;

• Divergência entre herdeiros quanto à conveniência ou às condições da locação torna o ato litigioso.

Por isso, a orientação prudente é a seguinte: nas locações simples e de curto prazo, a administração ordinária tende a ser suficiente; nas locações de prazo estendido, de valor expressivo ou com cláusulas que oneram o bem, a autorização judicial prévia e a anuência expressa dos herdeiros são providências que custam pouco e eliminam risco relevante.

Registre-se, com transparência, que a matéria comporta divergência e que a prática varia conforme o juízo. A consulta prévia ao processo e, quando conveniente, o requerimento de autorização expressa são a via segura.

A anuência dos herdeiros

Independentemente da discussão sobre autorização judicial, colher a anuência escrita dos herdeiros é providência recomendável em qualquer locação de bem do espólio. Ela:

• Previne alegação futura de que a locação foi celebrada sem conhecimento dos interessados;

• Facilita eventual pedido de autorização judicial, por demonstrar consenso;

• Organiza desde logo a destinação dos aluguéis;

• Reduz o risco de que o locatário seja surpreendido por um herdeiro que pretenda retomar o imóvel.

O que o locatário precisa verificar antes de assinar

Para quem vai locar um imóvel pertencente a espólio, a diligência mínima inclui:

1. Certidão atualizada da matrícula, para confirmar a titularidade e identificar ônus, penhoras e indisponibilidades;

2. Comprovação da nomeação do inventariante, mediante termo de compromisso ou decisão judicial;

3. Verificação do estágio do inventário, pois a proximidade da partilha altera o risco;

4. Autorização judicial, quando a hipótese recomendar;

5. Anuência dos herdeiros, especialmente daquele a quem o imóvel provavelmente caberá.

Para locações empresariais, nas quais o locatário fará investimento relevante em adequação do espaço, essas verificações deixam de ser formalidade e passam a ser condição econômica do negócio.

A proteção essencial: cláusula de vigência e averbação

A Lei do Inquilinato oferece ao locatário um instrumento de proteção pouco utilizado: a cláusula de vigência em caso de alienação, averbada na matrícula do imóvel. Com ela, o adquirente, e, por extensão de raciocínio, o herdeiro que receber o bem na partilha, fica vinculado ao contrato até o termo final.

Sem essa cláusula averbada, o locatário fica exposto à denúncia do contrato, com prazo legal para desocupação, justamente no momento em que já realizou o investimento.

Em locações de espólio, essa é, na prática, a cláusula mais importante do contrato para o locatário, e, por isso mesmo, a que mais exige autorização e consenso do lado do locador.

Quando o imóvel locado é parte de uma matrícula maior

Situação frequente: a matrícula é única, mas o imóvel comporta duas edificações, residência na frente e espaço comercial nos fundos, por exemplo, sendo apenas uma parte objeto da locação. O contrato precisa, nesse caso, tratar expressamente de:

• Delimitação física precisa da área locada, preferencialmente com planta anexa;

• Acessos e eventual uso compartilhado de entradas e estacionamento;

• Serviços compartilhados: ligação única de água, energia, poço, esgoto, com critério objetivo de rateio;

• Regras de convivência, especialmente quando a atividade comercial envolve eventos, horários estendidos ou público;

• Responsabilidade por manutenção das instalações comuns.

A ausência dessas definições é a causa mais comum de conflito em imóveis desse perfil, e o custo de redigi-las é irrisório comparado ao custo de discuti-las depois.

Cláusulas que não podem faltar

Além do essencial de qualquer locação, em contratos de espólio merecem atenção especial:

• Qualificação completa do espólio, do inventariante e do processo de inventário;

• Destinação dos aluguéis e forma de prestação de contas;

• Garantia locatícia adequada, com qualificação completa do fiador e anuência do cônjuge, quando for o caso;

• Regime das benfeitorias, definindo o que é indenizável e o que pode ser removido, observadas as regras legais e a validade de cláusulas de renúncia;

• Hipóteses de rescisão por iniciativa do locador e eventual indenização, especialmente quando o locatário fizer investimento relevante;

• Índice de reajuste definido com clareza;

• Efeitos da conclusão da partilha sobre o contrato.

Perguntas frequentes

O inventariante pode assinar o contrato sozinho?

Ele representa o espólio. A conveniência de colher anuência dos herdeiros ou autorização judicial depende do prazo, do valor e das cláusulas do contrato.

E se o inventário terminar durante a locação?

O herdeiro que receber o imóvel sucede na posição de locador. A existência de cláusula de vigência averbada é o que define se o contrato o vincula até o fim do prazo.

Os aluguéis podem ficar com quem administra o imóvel?

Os frutos pertencem ao espólio e devem compor a prestação de contas, salvo ajuste diverso entre os interessados, formalizado.

Posso alugar para um dos próprios herdeiros?

É possível, mas exige formalização cuidadosa e transparência quanto ao valor, sob pena de questionamento futuro na partilha.

O contrato precisa ser registrado?

O registro não é obrigatório para a validade, mas a averbação da cláusula de vigência na matrícula é o que garante a continuidade do contrato perante quem vier a adquirir ou receber o imóvel.

Um contrato bem feito evita um litígio caro

Locação de bem de espólio é tecnicamente simples quando estruturada no início, e tecnicamente custosa quando corrigida depois. A revisão do contrato antes da assinatura, tanto para o espólio quanto para o locatário, é o investimento de melhor retorno nesse tipo de negócio.

Vai locar ou alugar um imóvel que está em inventário? Vamos revisar o contrato.

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Guilherme Henrique Cunha Herrero — OAB/MS 15.514. Conteúdo de caráter exclusivamente informativo, que não substitui a análise individualizada do caso concreto.