5 Situações em Que Seu Imóvel Pode Estar Irregular — Mesmo Tendo Escritura e Registro

Muita gente acredita que basta ter escritura e registro para o imóvel estar completamente regular. Essa é uma das ideias mais perigosas no Direito Imobiliário — porque não é verdade.

A escritura e o registro são documentos essenciais, mas eles não cobrem todos os aspectos da regularidade imobiliária. Um imóvel pode ter matrícula atualizada, proprietário registrado e mesmo assim apresentar irregularidades que podem causar sérios problemas no futuro.

Veja as cinco situações mais comuns em que isso acontece.

1. Construção maior do que a área averbada

A matrícula registra a área do terreno e, quando averbada, a área construída. Se o imóvel passou por ampliações — um quarto a mais, uma garagem fechada, uma varanda coberta — sem que essas obras fossem comunicadas à prefeitura e averbadas no cartório, a área real diverge da área registrada.

Isso gera problemas em financiamentos (o banco financia com base na área registrada, não na real), em avaliações de mercado e na venda. A solução é a regularização da construção junto à prefeitura e a posterior averbação no cartório.

2. Área do terreno divergente da realidade

A área registrada na matrícula pode não corresponder à área real do terreno. Isso pode ocorrer por erros em medições antigas, por desmembramentos informais ou por ocupação gradual de área por confrontantes. A divergência pode ser de poucos metros quadrados ou de área significativa — e em qualquer caso compromete a segurança jurídica do imóvel.

A solução é a retificação de área, feita com levantamento topográfico e procedimento no Cartório de Registro de Imóveis.

3. Ônus reais não cancelados na matrícula

Hipotecas antigas, penhoras já quitadas ou cláusulas restritivas podem permanecer registradas na matrícula mesmo após serem extintas — simplesmente porque ninguém solicitou o cancelamento formal. Um imóvel com esses gravames não cancelados pode ter seu financiamento recusado ou gerar insegurança em futuras negociações.

A solução é o cancelamento formal dos ônus na matrícula, mediante apresentação dos documentos que comprovem a extinção da obrigação.

4. Dados desatualizados do proprietário

Casamento, divórcio, mudança de nome ou alteração de estado civil do proprietário podem gerar divergências entre os dados registrados na matrícula e a situação atual. Essas divergências, embora pareçam simples, podem travar a venda ou o financiamento do imóvel.

A solução é a averbação da alteração na matrícula, com apresentação dos documentos que comprovem a mudança (certidão de casamento, sentença de divórcio, etc.).

5. Ausência de habite-se para a construção existente

O habite-se é o documento emitido pela prefeitura que certifica que a construção foi concluída de acordo com o projeto aprovado e atende às exigências técnicas e legais. Muitos imóveis com escritura e registro nunca tiveram o habite-se emitido — especialmente imóveis mais antigos ou construídos em municípios com fiscalização menos rigorosa.

A ausência do habite-se pode dificultar financiamentos, impedir a regularização de reformas futuras e gerar autuações municipais. A solução é a obtenção do documento junto à prefeitura, o que pode envolver vistoria técnica e adequações na construção.

Como verificar a situação real do seu imóvel?

A análise completa de um imóvel envolve: certidão de matrícula atualizada com histórico completo, verificação da situação construtiva na prefeitura (projeto aprovado, habite-se, área averbada), comparação entre a área registrada e a área real, e verificação de pendências fiscais. Um advogado especializado em Direito Imobiliário conduz essa análise com precisão e identifica exatamente o que precisa ser regularizado.

Perguntas Frequentes

Preciso verificar todas essas situações antes de vender meu imóvel?

Sim. O comprador ou seu advogado fará essa verificação de qualquer forma. Descobrir as irregularidades antes é mais vantajoso: permite regularizar com calma, sem pressão de prazo, e evita que o negócio seja frustrado ou que o preço seja reduzido por conta da irregularidade.

Posso resolver mais de uma irregularidade ao mesmo tempo?

Em muitos casos sim, especialmente quando os procedimentos envolvem os mesmos órgãos (cartório ou prefeitura). O advogado pode organizar as regularizações de forma estratégica para otimizar tempo e custo.

Conclusão

Ter escritura e registro é necessário, mas não suficiente. A segurança jurídica plena de um imóvel exige que todos os aspectos — documentais, construtivos e fiscais — estejam em conformidade. Identificar e resolver irregularidades ocultas antes que elas causem problemas é sempre mais inteligente — e mais barato.

O escritório Guilherme Herrero Advogados realiza análise completa da regularidade imobiliária em Campo Grande – MS. Entre em contato e tenha clareza sobre a real situação do seu patrimônio.

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