O Que Acontece com um Imóvel Irregular em um Inventário?

O inventário já é, por si só, um processo delicado. Ele envolve luto, divisão de patrimônio entre herdeiros e uma série de procedimentos burocráticos que poucas famílias estão preparadas para enfrentar. Quando há um imóvel irregular entre os bens a serem partilhados, essa complexidade aumenta significativamente.

A pergunta que poucos fazem enquanto ainda é tempo — e que quase todos deveriam fazer — é: o imóvel que será deixado como herança está regularizado? A resposta pode definir se o inventário dos seus herdeiros será simples ou extremamente complicado.

Por que o imóvel precisa estar regular para o inventário?

Para que um imóvel seja incluído no inventário e posteriormente transferido aos herdeiros, ele precisa estar identificado e registrado em nome do falecido no Cartório de Registro de Imóveis. Se o imóvel não tem matrícula, está registrado em nome de terceiro ou apresenta divergências documentais, o cartório ou o juiz pode exigir a regularização antes de prosseguir com a partilha.

Em outras palavras: não é possível transferir formalmente aquilo que, juridicamente, não existe ou não pertence ao falecido.

Situações mais comuns de irregularidade em inventários

Imóvel registrado em nome de pessoa já falecida anteriormente

É comum que famílias acumulem imóveis cujo inventário nunca foi feito de geração anterior. O imóvel foi comprado pelo avô, nunca foi transferido para o pai, e agora o pai faleceu também. O resultado é um imóvel registrado em nome de uma pessoa falecida décadas atrás, exigindo a abertura de múltiplos inventários encadeados — ou o uso de instrumentos como a usucapião — para regularizar a situação.

Imóvel adquirido por contrato de gaveta

Se o falecido adquiriu o imóvel por contrato particular sem jamais lavrar a escritura e registrar em seu nome, o bem tecnicamente não lhe pertence do ponto de vista registral. Os herdeiros precisarão primeiro regularizar a titularidade — mediante adjudicação compulsória ou usucapião — antes de poder partilhar o imóvel.

Imóvel com área ou construção irregular

Mesmo que o imóvel esteja registrado em nome do falecido, a existência de área divergente ou de construção não aprovada pode dificultar a avaliação do bem para fins de inventário, complicar a partilha entre herdeiros e impedir a venda futura do imóvel pelos herdeiros.

Quais são as consequências práticas para os herdeiros?

Os herdeiros que se deparam com imóvel irregular em inventário enfrentam, em geral:

• Aumento significativo nos honorários advocatícios e custas processuais, já que a regularização muitas vezes exige ações judiciais adicionais.

• Prazo de inventário muito mais longo, podendo se estender por anos enquanto a regularização tramita.

• Conflitos entre herdeiros sobre como arcar com os custos da regularização ou sobre quem ficará com o imóvel irregular.

• Impossibilidade de vender o imóvel até que a regularização seja concluída — o que pode gerar prejuízo financeiro se o imóvel precisar ser liquidado para pagar dívidas do espólio.

A regularização preventiva como proteção para a família

A melhor solução para o problema do imóvel irregular em inventário é prevenir — ou seja, regularizar o imóvel ainda em vida. Quando o proprietário está vivo, tem mais controle sobre os documentos, pode tomar as decisões necessárias com calma e tem acesso aos instrumentos mais simples e econômicos de regularização.

Deixar essa tarefa para os herdeiros significa transferir a eles não apenas o patrimônio, mas também todos os problemas jurídicos, custos e conflitos que a irregularidade carrega. E isso costuma acontecer no momento em que a família já está emocionalmente fragilizada pelo luto.

O que fazer se o inventário já está aberto com imóvel irregular?

Se o inventário já está em andamento e o imóvel irregular foi identificado, o caminho depende do tipo de irregularidade. O advogado responsável pelo inventário deve avaliar:

• Se é possível regularizar administrativamente (no cartório) de forma rápida, para não travar o inventário.

• Se é necessária uma ação judicial específica (usucapião, adjudicação) que tramitará em paralelo ao inventário.

• Se é possível incluir o imóvel no inventário como bem litigioso, com partilha condicionada à regularização futura.

Cada caso tem suas peculiaridades, e a estratégia correta depende de uma análise jurídica cuidadosa da documentação disponível.

Perguntas Frequentes

É possível fazer inventário extrajudicial com imóvel irregular?

Em regra, o inventário extrajudicial (feito em cartório) exige que todos os bens estejam com documentação regular. A presença de imóvel irregular pode obrigar o inventário a ser feito judicialmente, o que é mais demorado e custoso. Em alguns casos, é possível excluir o imóvel irregular do inventário extrajudicial e regularizá-lo separadamente.

Preciso de advogado especializado em imobiliário ou em sucessório?

Quando o inventário envolve imóvel irregular, a interseção entre Direito Imobiliário e Direito Sucessório é inevitável. O ideal é contar com um advogado que domine as duas áreas — ou com um escritório especializado que possa tratar ambos os aspectos de forma integrada.

O imóvel irregular pode ser partilhado mesmo sem regularização?

Em alguns casos, é possível incluir o imóvel no inventário com ressalva da irregularidade, partilhando-o condicionalmente. Mas a transferência formal para os herdeiros só ocorrerá após a regularização. Cada cartório e cada juízo tem sua prática sobre como tratar esse tipo de situação.

Conclusão

Um imóvel irregular em inventário não é apenas um problema burocrático — é um ônus que o falecido deixa para seus herdeiros resolverem num dos momentos mais difíceis de suas vidas. Regularizar o imóvel ainda em vida é um ato de cuidado com a família: reduz custos, evita conflitos e garante que o patrimônio construído ao longo de anos seja transmitido com segurança.

O escritório Guilherme Herrero Advogados atua com exclusividade em Direito Imobiliário e Sucessório em Campo Grande – MS. Se você quer regularizar seu imóvel antes que ele se torne um problema para sua família, entre em contato e agende uma consulta.

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